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江衍妙:关于大力发展住房租赁市场,助力我区“大建大美”的建议
时间:2018-03-01 来源: 分享到:

“居者有其屋”是人类生活的基本要求。在眼下中国社会买房负担日趋加重的现实情况下,其实租房也是实现“安居”的重要途径。据第六次全国人口普查,鹿城区常住人口为129.33万人,其中外流入人口67.84万人,占全区常住人口的52.46%,以中国家庭3人/户计算,租赁用房需求约24万套,而我区只有提供公共租赁房、廉租房等少量住房租赁用房,在大拆大整之后,无论租房形式、数量和品质供给与日益增长的租房需求之间矛盾亟待解决,加快出台促进我区住房租赁行业快速发展的政策迫在眉睫,应当加快建立多主体供应、多渠道保障、租房制度,特别要发展长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展;“住房租赁是更高级的住房流通方式”,建议政府在政策导向、资金税费等诸多方面给予“租房居住”更多的支持,以改变国民一味追求“房屋产权”的单一思路,实现我区高级人才、企业外来工人、外来流动人口有房可住,以能安心为鹿城区经济建设添砖加瓦,助力我区的大建大美工作推进。

一、我区住房租赁行业发展存在的问题

(一)住房租赁用房供给偏少,住房租赁市场结构不均衡。首先,收购或整租商业/工业用房商业现房改建出租,目前我区可改建为租赁用房的物业较少,特别针对工薪阶层的普通公寓和针对创业者的长租公寓,其可寻求开发物业量少、房型不丰富,限制租赁企业发展,鹿城区土地供应端尚未有租赁用地出让,租赁企业难为无米之炊,可利用的租赁物业缺口明显偏大。其次,居民自持住宅运营出租,小业主通过房地产经纪机构分散出租,呈多、散、管理乱等特点。第三,在我区三大工业园区周围的企业员工租赁用房供应缺失严重。在大拆大整之后,致使园区的企业招工难、用工成本贵,亟待政府改善我区工业园区企业的营商环境,加大力度提供降成本的配套政策服务。

(二)住房租赁企业经营成本过高。首先,改建类租赁住房水电收费标准高。目前我区租赁企业的经营用房,多为商业地产、工业厂房改建而来。改建之后,物业性质实质上已变为居民住房,但水电收费仍采用商业/工业用房标准,大大增加了租户的使用成本及企业的经营成本。其次,租赁企业税负较高。从租赁行业发展来看,短期达到盈利是很困难的,企业出租房屋要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税,其中房产税占租金12%,增值税占租金11%,而剩下的利润则需缴纳25%的企业所得税,合计起来租赁业务的平均税赋是实际收入的25%。目前现状是个人对这一部分税的缴纳尚未严格执行,租赁企业不得不面对并负担这一部分成本。故目前我区运营住房租赁企业大多处于低、少、散的现状,还缺乏规模化、集约化、专业化的住房租赁运营大企业。第三,租赁企业融资难制约其发展壮大。租赁企业所持有的资产,不具备金融机构认定的抵押贷款资质,相比其他行业融资难度更大,目前租金分期业务的融资成本都在10%以上,租赁企业的融资成本更高。总体上租赁企业存在投资回报周期长(回报基本达到4-5年)、速度慢的问题,钱不能快速回笼,易形成资金短缺。

(三)住房租赁行业发展配套政策服务缺失。首先,住房租赁消防安全验收标准不一。居民个体经营的租赁用房一直存在消防安全薄弱的问题。经租赁企业统一改建、统一管理的出租用房,目前尚未有明确的消防安全验收标准出台,这一块存在监管的模糊地带,既不利于租赁企业的运营管理,也不利于租房者的居住安全。其次,住房租赁登记备案率低。租赁登记备案制度没有得到全面落实,不办理租赁合同备案的情况十分普遍。按现有管理制度执行来看,房屋租赁登记备案成为对出租人和承租人而言无任何益处,只剩下缴费和纳税义务。由于登记备案率低,缺乏完整、真实的住房租赁市场状况数据,有效管理和服务也就无从谈起。第三,出租住房日常安全监管缺位。目前,虽有多个部门介入住房租赁管理,但监管方式多为事后的执法检查,出租住房的日常监护常常处于缺失状态。比如出租房的设备老化(如热水器超过使用期、煤气自来水软管老化),出租住房存在大量安全隐患,出租住房内的社会治安也存在很大隐患。

二、加快发展我区住房租赁行业的建议

(一)全面增加租赁住房房源和租赁建设用地的供给。一是盘活工业、商办、集体用地等存量房源资产。可参照利用存量工业用地开发创业产业园的模式,进行改建式租赁住房开发、整体持有经营,一定年限后,可整体转让。对农村地区空置/闲置住房,应鼓励相关投资主体进行改造开发后转化为租赁用房。二是鼓励住房租赁运营企业与产业园区合作开放配套企业员工住宿房。对于鹿城的三大园区,按照15%的比例作为住宿配套,筹措供应市场化租赁住房用地,支持园区平台在园区内大企业建设单位租赁房,解决园区企业职住平衡问题,满足技工、科技研发高级人才和创新创业人才的居住需求。园区宿舍不受产权性质限制,经园区认定审批后,工商注册、消防审批等按照规定审批。鼓励园区与专业化租赁企业合作,提供园区住宿配套管理服务。三是鼓励住房租赁企业参与公共租赁住房的运营合作。允许企事业单位、产业园区采取购买服务或政府和社会资本合作模式,将现有政府投资和管理的公租房、人才公寓交由专业化、社会化企业运营管理。专业化租赁企业可参与公共租赁住房房源筹集,在公租房、人才公寓等领域开展政企合作,实现多层次公寓专业化、社会化管理。

(二)尽快落实鼓励住房租赁企业发展的降成本政策。一是尽快调整“商改住”、“工改住”的住房租赁行业的水电收费政策。执行国家公布的商改住细则相关规定,对于非住宅类用房按规定改建为租赁住房后,在租赁期间,用水、用电、用气价格执行居民使用标准。二是完善租赁企业的税收优惠政策。对依法登记备案的住房租赁企业和个人,给予税收优惠政策支持,例如减免印花税、个人所得税等。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对住房租赁运营机构,适用6%的增值税税率。三是鼓励金融机构加大支持租赁行业发展。梳理、整合现有的银行贷款政策,尽快出台针对住房租赁市场的信贷优惠,以及更为灵活的贷款方式。鼓励金融机构为住房租赁行业“量身打造”的创新型信贷产品,能够为租赁企业提供从开发建设到运营管理全链条的资金支持,减少企业垫资与企业负债,提供期限更长的信贷方式,为租赁企业的发展提供金融支持。同时,银行为租赁用户配对简化的“租金贷”,让更多工薪阶层和创业者降低租赁成本。

(三)积极推动住房租赁行业发展的行政服务配套改革。一是在工商登记方面,建立住房租赁企业设立、变更、备案一站式审批制度,区工商行政主管部门应根据企业申请,在企业名称中增加“公寓”,经营范围中增加“房屋租赁”和“住房租赁”的行业表述,给予住房租赁企业及时、快速的工商注册办理。二是在集中式公寓消防报验方面,规范住房租赁消防改造标准,明确审批、报验、监管流程,建议由住建委部门牵头,组织消防队参考宾旅馆业的安全消防标准,根据公寓行业制定相应标准,进行消防安全审批。对于按规定经过审批改建的公寓项目消防报验按照实际用途标准进行审批,不再与房屋规划性质关联。三是规范住房租赁企业对于流动人口的登记管理,明确住房租赁企业承担的治安管理责任,建议公安部门可参考宾旅馆业的金硅系统,向住房租赁运营机构提供线上流动人口登记系统,或对住房租赁企业开放对接端口;建议公安部门在公寓门店可以给予暂住证的简易流程办理。

(四)规范租赁平台,推行房产租赁中介服务实名制。一是建立租房信息发布标准规范,推动租赁网上平台健康发展。从租赁信息发布、住房租赁合同示范并网上备案,确保信息真实准确,规范租房租赁交易流程,可以引入阿里、滴滴等互联网企业参与,运用多种创新技术,利用大数据分析、人脸活体识别、全景地图等技术,从实名管理、机构备案、房源管理、找房、看房、租房签约、合同管理、金融服务、支付结算等形成规范化,并对租赁中介的个人与企业实行实名制和信用体系双管理。二是借力温州信用体系,实现免押金租房。随着我区信用体系建设正深入推进,并且成效显著,可借助商业征信,搭建互联网信用租赁平台。将公共租赁住房、长租公寓、企业自持房源、中介代理房源、个人出租房源都纳入信用管理,建立租房“黑名单”制度,逐步实现信用租房“免押金”试验,提升交易效率,优化资源配置。